Besonderheiten beim Kauf einer Immobilie mit Beschluss der Zwangsversteigerung
Wenn eine Immobilie zur Zwangsversteigerung steht, stellen sich viele verschiedene Fragen. Dies gilt sowohl für die Person, die überlegt diese Immobilie zu kaufen als auch für die Person, die Eigentümer dieser Frage ist. Generell besteht ein großes Risiko sowohl für den potenziellen Käufer als auch für den noch Eigentümer der Immobilie.
Wir wollen anhand eines tatsächlichen Beispiels die einzelnen Dinge beleuchten, die eine relevante Rolle spielen, wenn eine Immobilie zur Zwangsversteigerung steht.
Die Rahmenbedingungen dieser Immobilie:
- Immobilie sollte vom Amtsgericht in Darmstadt versteigert werden.
- Wert laut Gutachten: 390.000 €.
- Komplett eigengenutzt.
- Ein dingliches Wohnrecht gegenüber einer der Bewohner (kein Eigentümer) war im Grundbuch eingetragen.
- Versteigerungstermin lag im Juli 2017.
- Übergabe der Immobilie erfolge im August 2017.
Ablauf:
- Etwa 2,5 Monate vor festgesetztem Versteigerungstermin wurde die Immobilie vom Makler angeboten.
- Umgehend gab es eine Vielzahl von Interessenten für die Immobilie.
- Es gab in den Tagen nach Veröffentlichung des Angebots einige Termine zur Besichtigung mit unterschiedlichen Interessenten.
- Einzelne kamen öfter. Eine Reservierung kann in einem solchen Fall allerdings nicht gemacht werden, da ansonsten das Risiko, dass es keinen Käufer bis zur Versteigerung gibt, zu groß ist.
- Allerdings wurde mit einem potenziellen Käufer vereinbart, dass dieser die Finanzierung klärt und es zunächst keine weiteren Besichtigungen geben wird. Hierfür wurde eine sehr kurze Zeitspanne von 2 Wochen vereinbart.
- Die finanzierende Bank hatte allerdings bereits nach wenigen Tagen ihr grundsätzliches Einverständnis erklärt.
- Dieses Einverständnis war zu diesem Zeitpunkt allerdings an mehrere Bedingungen verknüpft. Die Hauptbedingung war die schriftliche Zustimmung des versteigernden Gläubigers, dass dieser die Versteigerung stoppt, wenn der Kaufvertrag zustande kommt.
- Die Zustimmung der Gläubiger konnte allerdings erst eingeholt werden, nachdem es eine Bank gab, die die Finanzierung sicherte. Daher hatte die finanzierende Bank diese Zusage schriftlich mit dieser Auflage gegenüber dem Gläubiger (einer anderen Bank) erklärt. Der Gläubiger hat ein großes Interesse daran, dass die Immobilie außerhalb der Versteigerung verkauft wird, denn die Sicherheit geht mit der Versteigerung verloren. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Erlös aus der Versteigerung geringer ist, als der geschuldete Betrag.
- Der Gläubiger hatte nun auch zugestimmt, dass Sie das Verfahren stoppen wird, sobald der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet wurde.
- Etwa eine Woche vor festgesetztem Versteigerungstermin kam es zu dem Notartermin, bei dem es dann zum Kaufvertrag kam.
- Dieser Kaufvertrag wurde vom Notar nun auch der Gläubigerbank zugesandt, und diese stoppte umgehend die Versteigerung. Hier wurde auch gleichzeitig innerhalb des Kaufvertrags das dingliche Wohnrecht ausgetragen. Es waren also nicht nur die Verkäufer und die Käufer Vertragspartner, sondern auch die Mutter der Verkäufer, die das dingliche Wohnrecht besaß. Auf diese Weise wurde dieses „Problem“ direkt mitgelöst. Da das Wohnrecht in einem niedrigeren Rang als der Gläubiger (meist der Fall) eingetragen war, wäre dieses Wohnrecht ohnehin bei der Versteigerung erloschen.
Vorteile für den Käufer, um vor der Versteigerung zu kaufen:
- Bei einer Versteigerung sind die Ereignisse schwer vorhersehbar. Das Haus kann ein Schnäppchen werden, da kaum jemand zum Termin kommt. Es kann aber auch um ein Vielfaches vom Wert versteigert werden. Bei einem Kaufwunsch reduziert sich hier das Risiko.
- Es gibt ein neutrales Gutachten zum Haus, in dem die Probleme bereits aufgezeigt sind.
- Der Wert ist von einem unabhängigen Gutachter bestimmt worden, und damit kann der Verkäufer nicht viel mehr als diesen Wert verargumentieren.
- Das Haus konnte besichtigt werden, bevor es gekauft wurde – bei einer Zwangsversteigerung ist dies nicht der Fall.
- Übergabetag und entsprechende Vertragsstrafen können gemeinsam geregelt werden. Der Aufwand für die Räumung, die entstehen kann, entfällt.
- Die Übergabe der Immobilie verläuft deutlich geordneter und friedlicher ab.
Vorteile für den Verkäufer, um vor der Versteigerung zu verkaufen:
- Es können individuelle Vereinbarungen mit dem Käufer abgeschlossen werden, dies betrifft insbesondere den Auszugstermin und die Übergabe der Immobilie.
- Der Erlös aus der Immobilie ist sicher. In der Regel ist der Wert der Immobilie höher als die Schulden beim versteigernden Gläubiger. Damit besteht kein Risiko an Schulden, und ein Neuanfang kann begonnen werden. Teilweise werden Immobilien aber auch weit unter dem Wert nach Gutachten versteigert.
- Die Verhandlungen über den Kaufpreis sind einfacher, da es ein unabhängiges Gutachten gibt.
- Mängel werden mit einem Gutachten besonders aufgeführt.